再建築不可物件は、不動産の中でも特に売却が難しい物件です。再建築不可物件は、接道義務を満たさず建て替えができないことから売却のハードルが高く、住宅ローンの利用も難しいため、買い主が限られます。そのため、不動産業界としては扱いに悩むことも多いですが、検索ニーズを的確に捉えたSEOを実施すれば、反響を獲得することも可能です。今回は、再建築不可物件の特性を踏まえたうえで、集客・差別化・成約導線を意識したSEO戦略を解説します。

再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、1950年に制定された建築基準法で定められた「接道義務」などの要件を満たしておらず、新しく建物を建築したり、増改築することができない不動産のことです。

以下の理由に該当する場合は、再建築不可物件に当てはまります。

• 道路に面している敷地が幅員2m未満
• 敷地が建築基準法上の道路として認められない私道にしか接していない
• 都市計画で定められた要件を満たせない

再建築不可物件は、通常の物件よりも低価格で売買されるケースが多く、融資が難しいなどのデメリットがあります。

また、市街化調整区域では、基本的に建物の再建築が認められておらず、住まいが建て直しできない可能性があります。しかし、例外的に市街化調整区域に区分される前に建てられた物件では、用途・敷地・規模に変更を伴わないことを条件に、建築許可を得た上で再建築が可能です。

不動産が市街化調整区域に当てはまるか、当てはまる場合は再建築が可能かは、市区町村役場で確認しましょう。

▼不動産集客の基礎については、以下の記事をご覧ください。
不動産集客とは

再建築不可物件が売却しにくい理由

一般的に通常物件の売却と比べて、再建築不可物件の売却は難しいとされています。次に、再建築不可物件の売却が難しい理由を解説します。

住宅ローンの利用が難しい

不動産を購入する際は、住宅ローンを利用するケースが一般的です。
しかし、再建築不可物件は担保価値が低いと評価されるため、住宅ローンの対象外になる可能性が高いです。したがって、買主は現金での一括購入を迫られますが、不動産を一括購入する程度の金額の借り入れは、審査に通らないことも多いため、契約が中止となるリスクも高く、売却機会が大幅に限定されます。また、通常のローンは金利が高く、返済負担が重い点も、買主にとってはデメリットです。

さらに、再建築不可物件を担保とする融資は返済猶予などの柔軟性が低く、滞納時にすぐに担保処分が実行されるリスクがあるため、金融機関側も慎重にならざるを得ません。そのため、売主は早期売却を目指して価格を下げるケースも少なくないです。

築年数が古く老朽化が進んでいる

再建築不可物件の多くは、接道義務が建築基準法に追加された1950年以前に建築された70年以上の築年数を経過した物件がほとんどです。老朽化が進行しているため、設備の大規模な修繕が必要であったり、最悪の場合は、建物自体が倒壊する恐れもあります。

さらに、新耐震基準や2000年基準を満たしていないケースもあり、自然災害発生時のリスクも非常に高いです。

そのため、再建築不可物件は長年住み続けることを目的とする購入希望者には、敬遠される傾向にあります。

建て替えできない

再建築不可物件は築年数が古く改修が必要な場合が多く、高額な工事費用がかかります。耐震補強や配管更新など大規模改修を行う際には、取得費に加えて数百万円規模の追加費用が発生する可能性があり、買主は費用面で慎重にならざる負えません。

さらに、増改築による構造変更は確認申請が通らないリスクがあり、希望しているリフォームが難しい点も買主の検討材料です。

▼不動産売却には買取や査定などの方法もあります。以下の記事では売却方法別のSEO強化のポイントを解説しています。
不動産売却の集客を最大化するSEO｜売却方法別のポイントを紹介

再建築不可物件の検索戦略設計（キーワード選定とコンテンツ方針）

再建築不可物件のSEOでは、適切なキーワード設計と他社との差別化が成果に直結します。ここでは、検索意図を踏まえた戦略的アプローチを解説します。

適切なキーワードの選定

再建築不可物件の売却におけるSEOでは、「不動産 売却」「再建築不可」などのビッグキーワードは競合が多く、成約見込みの高いユーザーにはアプローチしにくいです。そのため、検索意図に則したミドルキーワードやロングテールキーワードを設定し、確度が高いユーザーの流入獲得が重要です。

たとえば、「再建築不可 売却 方法」「再建築不可 買取 ○○市」などの具体的なキーワードは、ニーズの高いユーザーを効率よく集客できます。「再建築不可 売れない 理由」などの課題訴求型のキーワードも有効です。

これらのキーワードを軸にコンテンツを作成することで、検索上位を獲得し、売却相談や査定依頼の反響につながりやすくなります。

▼以下の記事では、ユーザーの検索意図に応じたSEOを成功させるためのキーワードについて紹介しています。
不動産集客でSEOを成功させるために必ず押さえておきたいキーワード

差別化ポイントの明確化

再建築不可物件の売却に関連するキーワードでは、大手不動産ポータルサイトや不動産一括査定サイトが上位表示を獲得しています。しかし、これらのサイトは幅広い物件情報を扱うため、再建築不可に特化した詳細情報や地域ごとの法規制対応が掲載されていないケースが多いです。

自社サイトでは、専門性や実績、地域性を活かしたコンテンツで差別化しましょう。実際の買取・売却実績や売却成功事例の掲載が有効です。

また、FAQ形式でユーザーの疑問に答える構成や、宅建士や建築士による監修の明示も信頼性の向上に役立ちます。

▼エリアマーケティングを軸にしたキーワードやGoogleビジネスプロフィールの整備も、他社との差別化やSEOに役立ちます。以下の記事も合わせてご覧ください。
不動産集客でSEOを成功させるための戦略

再建築不可物件の集客に関するSEOの具体施策

再建築不可物件の集客を目的としたSEOは、記事更新だけでは期待している成果は得られません。SEOには、サイト構造や専門性、ランディングページの設計まで含めた総合的な対策が必要です。

サイト内構造の最適化

再建築不可物件のSEO強化では、単なる記事更新だけではなく、サイト構造そのものを見直すことが大切です。「再建築不可」や「訳アリ物件」などの特定条件の不動産に特化したカテゴリーを作ることで、Googleに専門性が高いサイトと認識されやすくなります。

さらに、内部リンクは、クローラーがページを発見しやすくしたり、リンク評価の役割を担います。内部リンクを設置するときは、関連性が高い内部リンクであること、リンク先とリンク元のコンテンツ間の関係性を意識しましょう。再建築不可に関するコラム記事から、関連の特集ページにリンクするなど、設置の際には関係性を確認してください。

▼サイト内構造の最適化の他にも、見出しタグの調整など内部対策はあります。以下の記事では効果的な内部SEO対策について紹介しています。
不動産業界の内部SEO対策！内部対策の特徴や6つの施策を紹介

専門性や信頼性の確保

再建築不可物件という専門性の高いテーマでは、法律や制度を正確に伝える専門性、FAQや事例で不安に寄り添う信頼性が重要です。コンテンツの専門性や信頼性を高めることは、Googleの品質評価基準である「E-E-A-T」の評価向上につながりやすく、SEOに効果的です。

E-E-A-Tとは、Webサイトの評価要素で、Experience（経験）・Expertise（専門性）・Authoritativeness（権威性）・Trustworthiness（信頼性）の略語です。これらの基準を意識することで、信頼度が高く、SEO評価を高めやすいコンテンツを制作できます

コンテンツを最新情報に更新したり、信頼できる執筆者や監修者を起用するのもおすすめです。

▼寄稿記事を制作し、被リンクを獲得することもWebサイトの専門性の向上につながります。以下の記事では、SEO強化につながる被リンクの獲得方法を紹介しています。
SEOにおける被リンクを獲得する5つの方法

ランディングページ（LP）の設計

SEOの目的はアクセス獲得ではなく、最終的に「相談」「買取依頼」「査定申し込み」などのコンバージョンにつなげることです。そのためには、ランディングページ（LP）を上手に活用しましょう。

ランディングページは、ユーザーニーズを満たしたコンテンツ作成が重要です。情報の羅列ではなく、読者の立場に立って実践的なアドバイスや、次のアクションにつながる提案を盛り込むことで、ページの価値を高められます。

また、ユーザーニーズを満たすためには、検索意図の分析や競合コンテンツの調査などのリサーチが必要です。ターゲットの年齢層や職業、悩みを具体的に設定し、想定顧客像を明確にしたうえでコンテンツを作成しましょう。

▼ランディングページは分析や競合調査をしたうえで、戦略立案から行うことで成果が最大化します。以下の記事では不動産業界におすすめなSEO対策会社を22選紹介しています。
（22選）不動産業界のおすすめSEO対策会社を紹介

まとめ

再建築不可物件の売却では、物件の正確な理解と、検索意図に応じたSEO戦略の構築が成果を左右します。ミドル・ロングテールキーワードでの集客を軸に、専門性・信頼性の高いコンテンツを整備しましょう。

さらに、カテゴリ設計・内部リンク・LP最適化など、サイト全体での導線設計を強化することで、検索流入から反響獲得まで一貫した成果が期待できます。

▼SEOを実施したいけど、何から始めたら良いか迷われている方も多いでしょう。以下の記事では、不動産集客に有効なSEO対策の実施手順を紹介しています。
不動産集客でSEOを行う手順